希鸥网评论:万科只想“活下去”,其他房地产企业怎么办?
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引言:2018年的冬天来得有点早,特别是房地产市场。万科近两日在深圳举办秋季例会,会场屏幕与侧墙上“活下去”的字样引人注目。

9月8日,万科集团董事长郁亮就曾在拉萨表示,“今天特别焦虑”,如何找到新的发展渠道、路径、方法,是万科最大的问题。数天后,焦虑的郁亮又在万科南方区域9月月度例会上表示:2012年判断行业进入白银时代,但这只是一种预测,并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天,转折点实实在在到来了。

万科的主动求变,意味着曾经的房企龙头大哥认为房地产的转折点已经到来,也给很多的房地产企业敲响了警钟。有微博网友评论,房地产企业巨头万科的这例会标语让同行看了会瑟瑟发抖。今年,伴随着地产调控不断升级、去杠杆持续推进等,业内共识房地产市场进入寒冬。

郁亮强调,万科不会离开不动产,但会抛弃传统的地产开发思维,要让科技赋能万科所有业务。“我们的所有行为都要‘收敛聚焦’到保证万科活下去。”怎么才能够“活下去”?万科明确了要实现2018年全年6300亿的回款目标。郁亮表示,这个目标是所有业务的起点、基础和保障。“如果6300亿回款目标没有达成,所有的业务都可以停,因为这说明企业没有任何资格和能力做下去。”

无独有偶,一个月前的中期业绩会上,融创中国董事长孙宏斌曾强调,融创要做到安全第一。理由是政策环境和楼市都已发生翻天覆地的变化:第一,这次宏观调控的严峻程度是超乎想象的,政策没有放松的迹象,有些地方还在加紧。第二,随着政策的持续,消费预期、购买预期也会发生变化。

希鸥网(xiouhui.com)认为,种种迹象显示,融创正在准备过冬。从去年起,融创就已不再市场公开拿地,转而已并购为主。并购,步伐也在逐渐放缓。在战略上,融创更是全面押注一二线城市。孙宏斌明确表示,不会进入三四线城市,市场变化后,三四线城市凉的最快。对于楼市下半场,孙宏斌更加保守。在孙宏斌看来,房价不存在大幅度上涨的可能性,也不存在大幅度下降的可能性,今后五年都是波动的,而且波动会更窄。

融创掌门人孙宏斌表示“安全第一”时,很多人以为这只是一家之言,但万科董事长郁亮活下来的目标让业内再一次担忧起来。

希鸥网(xiouhui.com)认为,作为多年的行业龙头,郁亮将“活下去”作为万科未来三年的终极目标,实令人心惊。业内人士分析,把开发业务作为万科第一主业外,万科花了大价钱收购的物流业务和商业地产业务,包括物业服务业务可能权重会排在第二阵营,作为万科明确将大力发展的业务。而其他多种业务,不设限制、不过多施加压力,仍处在百舸争流状态。但在2018年四季度开始前,郁亮吹响了暂停哨。

如果说有什么导致房企活不下去的致命伤,那一定是资金和负债压力。众所周知,房地产是一个高负债的行业,国内龙头地产公司的负债率基本上超过80%,恒大的负债率是82%,万科的负债率是85%,碧桂园的负债率是90%,融创的负债率91%,这些龙头房企们,几乎都将高杠杆资金用到了极致。

这种高负债经营模式,对于房企的资金周转和融资能力提出了极高的挑战,如果运转顺利,房企就能够以极小的自有资金撬动极高的利润回报,但是一旦资金链断裂,今天还看似风光无限的房地产巨头,明天就有可能遭遇灭顶之灾。孙宏斌的顺驰,宋卫平的绿城,都曾经因为资金链断裂被迫“卖身”,王健林的万达也不得不断臂求生。所以万科以“活下去”作为最终目标,对于房地产企业而言绝非耸人听闻。

虽然当前房地产市场还算不上已经入冬,但是从销售增速来看,已经让开发商们提前感受到了寒意。统计局刚刚公布的今年前8月房地产销售数据,商品房销售面积同比增长4.0%,看上去仍处在上升阶段,但如果和过去两年对比,增速已经严重放缓。2016年和2017年同期销售面积增速分别是26%和18%,如果按照这样的趋势,随时都可能进入负增长。事实上,部分城市的销量早就进入了负增长,北京今年前8月的销售面积下跌超过30%。

对于目前房地产市场的情况,业内人士也贴出了市场开始转冷的事实。有大V微博表示,房地产市场转冷,部分地区开盘竟然0认购,金九银十销售节奏未进入正轨等。

中国社科院27日发布报告称,短期看一二线城市“金九银十”落空,房价稳中有降,三四线城市房价涨速继续下降。报告指出,虽然一线城市房价稳定,但一线城市作为最具人才吸引力的城市群体,居民收入高、人口规模庞大,潜在供求矛盾难以短期缓解。展望后期,国际经济形势复杂多变导致市场不确定性增加,短期内将增强市场观望情绪,此外,中央定调坚决抑制房价上涨,对房价上涨预期有较大影响。短期看一线、准一线及二线城市“金九银十”落空,房价稳中有降,随着调控政策深入,三四线城市房价涨速继续下降。

从市场大势看,最近房地产存在非常明显的失速下调的风险:

浓眉大眼的国企都在动不动20盘、30盘促销。

最近弥漫在国企的互相比着发软文的促销潮流,让购房者越来越担忧市场的走势,这种情况下,这些促销不仅仅带不来成交,反而吓退了很多购房者。在这些促销里面,已经出现了价格战的苗头,10月下半月,很可能出现一个多城市、多企业参与的房价价格战。

房闹”开始井喷,4季度很可能出现刷新历史记录的房闹爆发。

2008年,2011年,2014年,全国出现过3轮非常明显的退房潮现象,只要房价出现下调现象,最典型的特点就是之前购房者开始所谓的降价维权。

最近,很多城市又出现了降价开始维权的现象,包括之前的楼市热点城市,北京、杭州、合肥等均出现了个案。目前楼市降价还未普遍,只在小部分城市的个案项目中出现。

希鸥网(xiouhui.com)看到,楼市逐渐出现冲高回落的迹象,大量房企都在进入促销优惠,加快回款的节奏中,这种情况下,打折、降价现象很可能从个案由点到线到面扩散。未来很可能收房纠纷与降价要补偿的房闹现象很可能明显增加。

从郁亮较为“悲观”的讲话逻辑看,万科砍掉投入产出情况尚不理想的业务,服务于活下来这个大目标,这意味着,房地产行业进入了转换周期。

郁亮很肯定的说市场的转折点来了,而这个转折点郁亮也强调并非是房地产的转折,而是整个时代社会都在改变。“今天我们所面临的转折是全方位的:政治、 经济、国际、军事等方方面面。”

作者:文晓方/希鸥网


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